Podatek od zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości: wszystko, co trzeba wiedzieć

Osoba, która decyduje się kupić, a następnie odsprzedać nieruchomość we Włoszech – zarówno z powodów osobistych, jak i inwestycyjnych – przynajmniej raz słyszała o podatku od zysku kapitałowego (plusvalenza nieruchomości). Czym jest plusvalenza nieruchomości? Jest to dodatnia różnica między ceną zakupu nieruchomości a jej ceną odsprzedaży, która pozwala osiągnąć zysk. W określonych warunkach zysk ten podlega opodatkowaniu przez urząd skarbowy. Opodatkowanie zysku kapitałowego jest więc czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ pomniejsza on osiągnięty dochód. Zobaczmy zatem, jak działa podatek od zysku kapitałowego, jaka jest jego wysokość, kiedy ma zastosowanie oraz jakie koszty można odliczyć. W momencie sprzedaży nieruchomości po cenie wyższej niż cena zakupu można wybrać dwie różne metody rozliczenia podatku od zysku kapitałowego.

Pierwsza możliwość to zapłata podatku IRPEF razem z innymi dochodami, wykazując zysk w rocznym zeznaniu podatkowym. Kwota do zapłaty zostanie dodana do pozostałych dochodów osobistych i będzie zależała od odpowiedniego progu podatkowego. Należy pamiętać, że stawka zmienia się w zależności od poziomu dochodu:

• do 15 000 € – 23%
• od 15 001 € do 28 000 € – 25%
• od 28 001 € do 50 000 € – 35%
• powyżej 50 000 € – 43%

Druga możliwość to zapłata zryczałtowanego podatku w wysokości 26% w momencie podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku to notariusz oblicza należny podatek i przekazuje go do włoskiego urzędu skarbowego (Agenzia delle Entrate). Nawet jeśli płatność za nieruchomość jest rozłożona na raty, podatek należy uiścić jednorazowo. Dlatego warto każdorazowo przeanalizować, która forma opodatkowania jest korzystniejsza, aby zminimalizować podatek i zwiększyć zysk ze sprzedaży. Zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości nie zawsze jest należny – podlega opodatkowaniu tylko w określonych przypadkach. Przede wszystkim podatek jest należny, gdy między zakupem a sprzedażą nieruchomości upłynęło mniej niż 5 lat. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat od zakupu, zysk kapitałowy nie podlega opodatkowaniu. Aby podatek był należny, nieruchomość musi być nabyta odpłatnie. Osoba, która otrzymała nieruchomość w spadku i sprzeda ją w ciągu 5 lat, nie musi płacić podatku od zysku kapitałowego. Istnieje także inny przypadek zwolnienia z opodatkowania: gdy nieruchomość była przez ponad 50% okresu między zakupem a sprzedażą wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania nabywcy lub jego rodziny, czyli jako oficjalne miejsce zameldowania, potwierdzone odpowiednim zaświadczeniem wydanym przez gminę. Należy więc wykazać faktyczne zamieszkiwanie w nieruchomości przez ponad połowę tego okresu, ewentualnie przedstawiając rachunki za media potwierdzające użytkowanie. Aby obliczyć zysk kapitałowy, wystarczy od ceny sprzedaży odjąć cenę zakupu nieruchomości. Dodatnia różnica stanowi podstawę opodatkowania. Obliczenie samego podatku jest bardziej złożone, ponieważ zależy od wybranej metody rozliczenia. Osoba, która rozlicza zysk w ramach IRPEF, zapłaci podatek zgodnie ze swoim progiem podatkowym. W przypadku wyboru stawki 26% przy akcie notarialnym obliczenie jest prostsze. Aby ustalić dokładną wysokość zysku kapitałowego, należy wcześniej odjąć koszty podlegające odliczeniu.

Koszty podlegające odliczeniu obejmują:

• podatki zapłacone przy zakupie nieruchomości (np. podatek rejestracyjny, katastralny i hipoteczny);
• wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu i doradztwo;
• koszty poniesione na wykreślenie obciążeń, wpisów i hipotek;
• prowizję dla agencji nieruchomości;
• podatek zastępczy od kredytu hipotecznego;
• faktury za ulepszenia lub remonty nieruchomości, pod warunkiem że dotyczą prac nadzwyczajnych (a nie zwykłej konserwacji).

Mowa oczywiście o kosztach uznawanych podatkowo i odpowiednio udokumentowanych, w kwotach brutto (z VAT). Uwzględnienie tych kosztów zmniejsza zysk kapitałowy, a tym samym należny podatek. Podatek od zysku kapitałowego dotyczy również nieruchomości otrzymanych w darowiźnie, jeśli obdarowany sprzeda je w ciągu 5 lat. W takim przypadku zysk stanowi różnica między ceną sprzedaży a kosztami poniesionymi przez darczyńcę na budowę lub zakup nieruchomości. W przypadku darowizny obowiązują te same zasady co w innych sytuacjach. Jeżeli obdarowany wykorzystuje nieruchomość jako własne miejsce zamieszkania lub dla swojej rodziny, może uniknąć opodatkowania przy sprzedaży. Również w przypadku darowizny można odliczyć koszty uznawane podatkowo. Darowizna nie przerywa biegu 5-letniego okresu, który musi upłynąć między zakupem a sprzedażą, aby uniknąć podatku od zysku kapitałowego. Natomiast jeśli od darowizny do sprzedaży upłynie ponad 5 lat, podatek nie jest należny.